前言|Preface

  这几年，西安最热的关键词莫过于房价。作为“面粉”的土地，是房价“风向标”。

  西安城市发展客观现实是，核心城区早已高度饱和，人口和产业外溢不断位移。这个背景下，有着交通、配套和产业等基础的区域，成为楼市“梯度”转移之地，成为资本加速布局的地方。从这里，也能看出楼市的新变化。

  2019上半年北部一次“土拍”说起

  梯度转移的表现

  对比全国主要特大城市，越靠近中心区(尤其是环线内)，价格越贵。因为，城市中心区聚集了最多的城市资源，比如学校、医疗、商业和地铁等。

  但是，西安中心区楼价却有着一些不同。比如高新区和曲江等城市新区，价格却高出中心城区不少。其中有一个很重要因素，就是过去十年高容积、高密度的城改，让城市资源最丰富的中心城区界面和形象出现“塌陷”。

  第三产业发达的西安，楼市“梯度外移”伴随主城区外扩诞生。不同的是，由于西安是“开发区造城”，与之密切相关的区域最受资本青睐。

  土地基本情况

  QJ10-4-358、QJ10-4-359，净用地面积74623.8平方米(折合111.936亩，出让住宅用地97.683亩、出让商服用地14.253亩)，土地用途住宅(兼容商服)，容积率不大于3.91，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年; QJ10-4-360，净用地面积16735.78平方米(折合25.104亩)，土地用途为中小学用地(公办预留)，容积率不大于0.54，建筑密度不大于18%，绿地率不小于35%。

  这一点，在西安2019上半年就能看出来。据西安国土资源交易网显示，2019年1月17日，曲江大明宫板块有四宗地块成交。

  其中，三宗地块共231.41亩由中南置地与莱安集团联手竞得，并需配建公租房、幼儿园、公办学校。由于西安主城区土地“一地难求”，西安土地拍卖已有很多附加条件。如果综合各种因素。可以说，它创造出城北新的地价记录。

  根据我们对西安土地市场的长期观察，在新一线和区域中心崛起的时代，加速了全国性房企在西安的布局。核心原因，需求量的增加，也让西安成规模土地“一地难求”。

  中南打造的各地地标建筑网络

  中南集团是全国最早的三家特一级资质建筑商，其总资产超2000亿，曾参建过包括鸟巢基础工程、国家大剧院、国家博物馆、首都机场、中央电视台新台址、杭州望朝中心等多处知名建筑，也是各地城市地标的建设者。

  根据各项股权信息显示，中南已在西安多处布局。此次土拍的三宗地块，将成为中心城区为数不多的规模型开发。

  今年上半年西安土地交易情况

  中心城区拿地不少

  关于决定房地产市场的因素，有这样一种说法：短期看政策、中期看土地、长期看人口。土地财政，又是地方政府重要的发展基础。

  西安，连续数年楼市销量都位居全国前十。以西安以往的经济实力来说，人口才是造成需求量旺盛的最主要因素。近几年的经济增长和户籍新政，进一步影响了西安楼市的量价。

  目前，西安在限价和摇号制度双重作用下，西安楼市“一房难求”短期内仍未缓解。

  西安密集的中心城区Baidu热力图

  数十年高速城市化，西安主城区几无土地。而且，当时在产业升级、品质打造等方面过于初级。就房地产市场现状，主城区外溢地区成为房企角逐的新战场。

  不完全统计，2019年上半年西安市土地招拍挂市场成交各类建设用地208宗，合计14708亩。其中，网上挂牌成交129宗，10415亩，网上挂牌+现场拍卖方式成交79宗，4293亩。实现土地出让收入348.28亿。顺便提一句，今年上半年西安市财政总收入为883.98亿。

  然而，在这14708亩土地中，居住用地只有4986亩，占比为33.9%。土地出让收入246.22亿，成交土地均价为601万元/亩，与之相比，去年同期西安居住用地均价只有344万元/亩，地价涨幅高达74.71%。

  2019年累计成交宗数及区域最高楼面价网络

  相较去年同期，今年上半年西安土地成交面积下滑9.79%，出让金收入上涨36.86%，总结起来就是四个字：量缩价涨。

  其中，西咸新区完成交易2564亩，作为大西安发展新特区，占据一半份额并不奇怪。西安主城区范围为2167亩，重要集中在“梯度外移”的城市新区：其中，浐灞生态区606亩领衔，曲江大明宫及高新区紧跟其后。航空基地及临潼区，只分得了剩下的254.48亩。

  就土地出让金来看，西安中心城区上半年居住用地地价款收入为141.37亿，占比57.41%，曲江大明宫、高新区、大兴新区分别以34.46亿、25.26亿及23.28亿远超其他区域。

  如今，在西安三环内可供开发土地越来越少情况下，紧邻二环、经开区经济圈辐射范围的大明宫板块，就成为中心城区的一个“桥头堡”。

  “中央公园”带来的区域价值

  备受青睐的大明宫

  近些年，中国地产企业前二十强基本悉数进入西安。资本方对土地的选择，实际上也是对城市区域的评价。

  当中心城区高度饱和，“外溢”片区成为城市新生所在。这里，就不得不提《西安“中央公园”演变：：崛起的西安“文商中心区”》的大明宫国家遗址公园平片区。拆除两百多万平米棚户区，累计迁徙数十万人……当这些向北与经开经济圈融为一体的时候，区域的面貌就完全不同。

  著名建筑评论家保罗 戈德伯格，形容纽约中央公园说：”虽不是一栋建筑物，却是纽约最伟大的的建筑。”目前来看，大明宫区域通过“中央公园”的力量，逐步实现了城市更新。

  大明宫遗址公园十多年来的巨变来源/网络

  《西安，拥有一条世界文化遗产中轴》)。从南到北，分布着秦岭、十三省总城隍庙、华严寺、大雁塔、明城墙和唐大明宫……

  城市，是叠加的历史。唐长安城的八十多平方公里，依旧是西安主城区构成范围。当城市大格局形成之后，区域就呈现出不同的发展态势。对于北部来说，唐大明宫遗址重构了区域。前期高起点、大规模和的定位，让大明宫片区成为各路资本抢滩的重点所在。

  除此之外，西安第二条南北干线的地铁四号线，也提升了该片区的动能。近几年来，无论是中海、万科、万达、正荣等企业都已纷纷布局。第一部分提及的中南置地，就将这条文化中轴上开发其入陕等级最高的地标项目。

  不容忽略的是，区域大明宫万达广场、大明宫中央广场和四海唐人街等商业矩阵相继开业，已成为城北最大的商务、商业和区域之一。

  商圈，是一个区域或城市的中心。从这个角度出发，以大明宫遗址公园构建出的西安世遗文化中轴，也将在未来西安城区进阶中新坐标的坐在。在主城区土地“告急”背景下，资本加速布局的西安产经版图也将会不断改写。（牧野）